Ulepszenia w lokalu

Ulepszenia w lokalu i rozliczenia z tytułu ich dokonania w świetle ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019r., poz. 1182)

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019r., poz. 1182) reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W świetle przedmiotowej ustawy najemca uprawniony jest do dokonywania ulepszeń w najmowanym lokalu wyłącznie za zgodą wynajmującego i na podstawie umowy, która określać będzie sposób rozliczenia z tego tytułu (art. 6d ustawy).W sytuacji, w której najemca nie uzyskał zgody wynajmującego i strony nie zawarły umowy regulującej kwestię rozliczeń z tytułu dokonanych ulepszeń zastosowanie znajduje przepis art. 6e ust. 2 ustawy, w świetle którego:

„Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.”

Powyższej opisane zasady dokonywania ulepszeń oraz rozliczeń z tytułu dokonanych ulepszeń odnoszą się do umów najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W przypadku innych lokali strony mogą odmiennie określić swoje prawa i obowiązku w powyżej wskazanym zakresie.

Tak więc, po zakończeniu obowiązywania umowy najmu, w sytuacji w której najemca dokonał ulepszeń i strony nie zawarły umowy regulującej kwestię rozliczeń, wynajmujący wedle swego wyboru będzie uprawniony do nakazania najemcy usunięcia ulepszeń, względnie do ich zachowania za zapłatą ich wartości wedle stanu zużycia na dzień opróżnienia lokalu. Jeżeli pomiędzy stronami pojawi się spór co do wartości ulepszeń i wynajmujący odmówi zapłaty, najemca uprawniony będzie do dochodzenia swoich praw na drodze postępowania sądowego. Sądem właściwym miejscowo będzie sąd miejsca zamieszkania pozwanego (wynajmującego) lub sąd miejsca położenia nieruchomości (właściwość przemienna). Właściwość rzeczowa zależna będzie od dochodzonej wartości ulepszeń (sąd okręgowy gdy wartość ta przewyższy siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych, w przeciwnym razie sąd rejonowy). W toku sprawy o zwrot wartości ulepszeń koniecznym będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem dokładnego wyliczenia tej wartości. Nie będą wystarczającym dowodem rachunki dokumentujące fakt wykonania ulepszeń, a to z tego względu, że - jak już wyżej wskazano - miarodajna jest wartość ulepszeń uwzględniająca stopień ich zużycia na dzień opróżnienia lokalu. Z punktu widzenia najemcy istotnym jest zatem udokumentowanie stanu ulepszeń w tej dacie za pomocą np. zdjęć, prywatnej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego czy też dokonania oględzin przez Sąd w trybie zabezpieczenia dowodu, tak by sprostać ciężarowi dowodu w omawianym zakresie.

Biuletyn

Biuletyn Kaszubskiego Instytutu Rozwoju Biuletyn Kaszubskiego Instytutu Rozwoju
  • Kontakt

    Kaszubski Instytut Rozwoju
    ul. R. Traugutta 7
    83-400 Kościerzyna
    tel./fax. +48 58 680 87 63
    tel. kom. 516-310-978
    www.kir.org.pl
    Email: biuro@kir.org.pl

    Konto: Bank PEKAO SA
    Nr: 33 1240 3783 1111 0010 2950 3073
    KRS: 0000096847
    REGON 192712444
    NIP: 591-15-52-244

    Aby się skontaktować można skorzystać z tego formularza.